Widok na sąsiada i ciasny parking, czyli co wolno deweloperom
Małe metraże, widok z okna na sąsiedni blok, brak miejsc postojowych bądź ich niewystarczająca liczba – zarzuty wobec budownictwa deweloperskiego można mnożyć, jednak wszystkie te praktyki nadal mieszczą się w granicach prawa.
Ciasne i nieustawne mieszkania, brak okna w kuchni czy miejsca na pralkę to problemy, z którymi borykają się nie tylko mieszkańcy blokowisk powstałych w okresie PRL-u. Do współczesnego budownictwa deweloperskiego też można mieć sporo zastrzeżeń. Nabywcy skarżą się na wiele rozwiązań, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się architektonicznym „bublem”. Jednak wystarczy przyjrzeć się odpowiedniemu rozporządzeniu (w tym tekście wielokrotnie mowa o Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), żeby zrozumieć, że na rozwiązania, które kupującym często wydają się niedopuszczalne, jest zgoda w przepisach.
Nieustawne i ciasne mieszkania
Największy problem tkwi w braku powierzchni do przechowywania, nieustawnych pokojach , zbyt małej łazience oraz nieodpowiedniej wentylacji. Dodatkowe minusy to zbyt małe powierzchnie pokoi, brak balkonu, ograniczony dostęp do światła dziennego czy posiadanie – zamiast kuchni – aneksu połączonego z salonem. Patrząc na niektóre inwestycje, trudno nie odnieść wrażenia, że kosztem wygody lokatora na określonym metrażu deweloperzy chcą pomieścić jak największą liczbę mieszkań. Podczas gdy wielu kupujących wciąż obdarza deweloperów dużym zaufaniem i bezkrytycznie podchodzi do oceny inwestycji, u innych wzrasta poziom świadomości konsumenckiej – przed zakupem szukają informacji o deweloperze, konsultują warunki umowy oraz starannie sprawdzają odbierane przez nich lokale.
Małe odległości pomiędzy blokami
„Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości”, czytamy w Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to w szczególności szkodliwego promieniowania, hałasu, zanieczyszczenia powietrza, szkód spowodowanych działalnością górniczą czy powodzi. Nie ma tu wzmianki, że niedozwolone jest, aby widok z okna przysłaniał sąsiedni blok, albo gorzej, że odległość między budynkami powinna być na tyle duża, aby nie zaglądać do mieszkania sąsiada. Rozporządzenie natomiast wskazuje, że jeśli z przepisów nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Dodatkowo nowela, która wprowadziła zmiany w prawie budowlanym od 1 stycznia 2018 r., dopuszcza możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Brak przepisów dotyczących wielkości pomieszczeń
Obecne przepisy regulują jedynie kwestię minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych, która nie może być mniejsza niż 25 mkw. Jednocześnie odstąpiono od ograniczeń w zakresie wymiarów poszczególnych pomieszczeń (do końca 2017 r. przepisy nakładały wymóg minimalnej powierzchni pokoju w kawalerce, która wynosiła co najmniej 16 mkw., szerokość sypialni dla jednej osoby wynosiła 2,2 m, dla dwóch – 2,7 m, kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym miała mieć min. 1,8 m szerokości, a w lokalu wielopokojowym – 2,4 m). Zrezygnowanie z narzucania minimalnych powierzchni dla określonych pomieszczeń ma być pewnym rodzajem swobody w projektowaniu i aranżacji wnętrz mieszkalnych.
Terenów zielonych jak na lekarstwo
Przepisy mówią również o urządzeniu terenów zieleni na działkach budowlanych. Do obowiązków dewelopera ponadto powinno należeć zadbanie o odpowiednie miejsce na place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne, których wskazany w dokumentacji procent powierzchni powinien znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Oczywistym wydaje się, że usytuowanie placu zabaw powinno zakładać jego nasłonecznienie. Zgodnie z przepisami wystarczą jednak 4 godziny dziennie. Ponadto w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się krótsze nasłonecznienie – minimum 2 godziny.
Winda nie dla wszystkich
Kolejną kwestią, która może budzić niejasności, jest wyposażenie budynku w windę. Dźwig osobowy jest niezmiernie przydatny przy wszelkich remontach, przenoszeniu ciężkich sprzętów i urządzeń czy dla rodziców z małymi dziećmi. Jednak nie wszyscy mogą cieszyć się takim udogodnieniem. Według przepisów bowiem budynek mieszkalny powinien zostać wyposażony w dźwig osobowy, gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, niestanowiącą drugiego poziomu w mieszkaniu dwupoziomowym, przekracza 9,5 m.
Wysoko bez balkonu, nisko – równo z chodnikiem
Okazuje się, że mieszkania na parterze, gdzie okna znajdują się na wysokości oczu przechodniów, są jak najbardziej zgodnie z przepisami budowlanymi. Otóż zgodnie z przytoczonym rozporządzeniem w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. Natomiast miłośnicy dużej wysokości, a dokładniej mieszkań położonych powyżej 25 m nad gruntem, nie mają co liczyć na balkony w swojej nieruchomości. Przepisy zabraniają stosowania takich udogodnień. Dopuszczają natomiast budowę loggi, jednak wyłącznie z balustradami pełnymi, do wysokości 55 m.
Parkingi są, ale jakby ich nie było
Żeby zwiększyć zyski, deweloperzy przeważnie skłaniają się w stronę odpłatnych miejsc postojowych, a tym samym albo inwestycja nie przewiduje ogólnodostępnych parkingów, albo ich liczba nie odpowiada zapotrzebowaniu. W §18 czytamy, że liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Nabywcy powinni być świadomi, że przepisy określają takie parametry, jak szerokość parkingów, odległość od granicy działki czy okien, nie mówią jednak nic o liczbie miejsc. Nowelizacja rozporządzenia z nowym rokiem utrzymała odległość miejsc postojowych od okien, która wynosi 7 m, jednak zwiększyła dopuszczalną liczbę takich stanowisk parkingowych z czterech do dziesięciu. Podobna sytuacja dotyczy odległości parkingu od granicy działki. Do tej pory wynosiła ona 3 m dla parkingu z maksymalnie czterema stanowiskami. Natomiast od 1 stycznia liczba dopuszczalnych miejsc została zwiększona do dziesięciu. Dodatkowo zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu osobowego z 2,3 do 2,5 m, ze względu na dużą liczbę samochodów o większej szerokości.
Uczestnicy rynku nieruchomości przyzwyczaili się już, że deweloperzy mają często odmienne zdanie niż nabywcy. W efekcie gdy ci ostatni skarżą się na codzienne bolączki tkanki mieszkaniowej, deweloperzy bronią swojej racji, zasłaniając się przepisami prawa. Oczywiście, że realizując inwestycje, deweloperzy do wielu kwestii mogliby podejść inaczej (klient powie: lepiej), skoro jednak przepisy prawa określają jedynie niezbędne minimum, dlaczego mieliby dobrowolnie podwyższać swoje koszty. Ten kij ma jednak dwa końce. Wolny rynek daje klientowi szansę na swobodny wybór inwestycji, a w dobie rynkowego boomu jest w czym wybierać. Obok ekonomicznego budownictwa jest wiele inwestycji, które oferują przestronne mieszkania, wyposażone w nowoczesne rozwiązania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ich cena jest wyższa bądź usytuowane są na peryferiach miasta. Obarczanie winą deweloperów za wszelkie uniedogodnienia mija się zatem z celem, ponieważ póki prawo pozwala na sporne rozwiązania, będą one stosowane.