Służebność przesyłu 2026 – kompletny przewodnik prawny i praktyczny

Dowiedz się, czym jest służebność przesyłu, z czym się wiąże oraz w jaki sposób się ją ustanawia. Sprawdź zasady ustalania wynagrodzenia za służebność przesyłu oraz jego wysokość w 2026 r. Przekonaj się, co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 r. z punktu widzenia właścicieli działek. Zapoznaj się z naszym praktycznym przewodnikiem.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Może on z niej korzystać w określonym zakresie, jeśli jest to niezbędne do budowy, utrzymania lub eksploatacji urządzeń przesyłowych – np. linii energetycznych lub sieci wodno-kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych.

Wszelkie kwestie związane z tym ograniczonym prawem rzeczowym regulują art. 305[1]–305[4] ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Ustanowione na nieruchomości prawo służebności przesyłu powinno zapewnić właścicielowi urządzenia przesyłowego prawo do korzystania z nieruchomości, w szczególności w zakresie:

• zajęcia nieruchomości na czas budowy projektowanego urządzenia przesyłowego;
• trwałego utrzymywania urządzenia na nieruchomości w celu wykonywania działalności przesyłowej lub dystrybucyjnej;
• eksploatacji, konserwacji i napraw urządzenia;
• remontów urządzenia oraz jego przebudowy;
• usuwania awarii urządzenia;
• przejścia i przejazdu do urządzenia wraz z niezbędnym sprzętem oraz poruszania się w pasie służebności przesyłu;
• demontażu urządzenia po trwałym wyłączeniu go z eksploatacji.

Co to oznacza dla właściciela nieruchomości? Nadal pozostaje właścicielem działki, ale przedsiębiorca przemysłowy zyskuje prawo do korzystania z niej w określony sposób.

Jak ustanawia się służebność przesyłu?

Regulowanie stanu prawnego urządzeń infrastruktury technicznej posadowionej na nieruchomości może nastąpić na trzy sposoby:

• na mocy umowy zawartej między właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym,
• na mocy orzeczenia sądu,
• w drodze decyzji administracyjnej.

W pierwszym przypadku właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) oraz właściciel urządzenia przesyłowego zawierają umowę (ugodę). Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa nie wymaga zachowania szczególnej formy. Po zawarciu umowy, ustanawiana treść prawa służebności przesyłu jest ujawniana w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Wpis w dziale III księgi wieczystej służy ujawnieniu praw wobec osób trzecich.

W przypadku braku możliwości zawarcia ugody/umowy na drodze cywilno-prawnej każda ze stron może żądać ustanowienia służebności przesyłu w trybie sądowym.

W tym celu, po zakończeniu próby ugodowej, niezbędne jest złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Po zapoznaniu się z dowodami wyda on postanowienie o ustanowieniu służebności przesyłu z jednoczesnym zobowiązaniem do zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeśli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy (wcześniej przedsiębiorca musi przeprowadzić z właścicielem rokowania w celu dobrowolnego udostępnienia terenu. Ich fiasko jest warunkiem wszczęcia procedury administracyjnej), a inwestycja jest celem publicznym, to przedsiębiorca może uzyskać prawo do gruntu w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę. Odbywa się to na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ (starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej) wydaje decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, stanowiącą podstawę wpisu do działu III księgi wieczystej.

W przypadku procedury administracyjnej ograniczenie następuje zgodnie z planem miejscowym lub zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Za ograniczenie praw przysługuje odszkodowanie ustalone w drodze odrębnej decyzji administracyjnej (nie zaś wynagrodzenie cywilnoprawne jak w poprzednich przypadkach).

Służebność przesyłu po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.

Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe broniły się przed wypłatą wynagrodzenia, powołując się na zasiedzenie służebności przesyłu. Twierdziły, że skoro urządzenia stoją na działce od ponad 30 lat, służebność została nabyta z mocy prawa i właściciel nie ma już roszczeń.

Do grudnia 2025 r. sądy często przychylały się do takiego stanowiska, mimo że instytucja służebności przesyłu istnieje dopiero od 2008 r., więc nie mogła zostać nabyta wcześniej przez zasiedzenie. Prowadziło to do absurdalnych sytuacji – właściciele nieruchomości przed 2008 r. nie mieli żadnych narzędzi prawnych do dochodzenia roszczeń, a później dowiadywali się, że „jest już za późno, by je egzekwować”.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025r. (sygn. P 10/16) uznał, że dotychczasowa praktyka:

• naruszała prawo własności,
• bezpodstawnie pozbawiała właścicieli wynagrodzenia,
• błędnie interpretowała zasiedzenie służebności przesyłu.

Trybunał Konstytucyjny jasno wskazał:

Skoro przed 2008 r. nie istniała służebność przesyłu, to nie mogło dojść do jej zasiedzenia.

To oznacza, że właściciele nieruchomości, na których posadowione są urządzenia przesyłowe, mogą skutecznie domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, nawet jeśli urządzenia stoją na nieruchomości od wielu lat.

Jak ustala się i ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno mieć charakter ekwiwalentny, czyli rekompensować właścicielowi nieruchomości rzeczywisty zakres ograniczenia wynikającego z prawa rzeczowego. Może ono wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, ale należy pamiętać, że każda sprawa jest analizowana indywidualnie.

Według art. 3052 Kodeksu cywilnego służebność przesyłu jest ustanawiana za odpowiednim wynagrodzeniem, które jest rozumiane jako wynagrodzenie za korzystanie z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego i powiększone o składniki, którymi mogą być w szczególności:

• odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek posadowienia urządzenia i pozostawienia go trwale na nieruchomości;
• odszkodowanie za inne zidentyfikowane szkody, powstałe na skutek posadowienia urządzenia i wpływające na wartość nieruchomości;
• wynagrodzenie za prawo przejścia lub przejazdu do wskazanych przez strony umowy albo Sąd, naziemnych elementów urządzenia.

Wartość służebności przesyłu, co do zasady, nie zawiera elementów odszkodowawczych, jednakże elementy odszkodowawcze mogą być składnikami odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, tzn. odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności może rekompensować ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem, także poza pasem służebności przesyłu, ale pod warunkiem, że brak jest podstaw dla zgłoszenia roszczeń na innej podstawie (np. art. 36 ust. 1 ew. ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Do prawidłowego określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie prawa służebności przesyłu niezbędny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który wyceni wszystkie potencjalne, zastałe na nieruchomości składniki tego prawa.

FAQ

Dlaczego warto skorzystać z naszej pomocy?

Nasza kancelaria:

• przeanalizuje stan prawny nieruchomości i oceni szanse na poszczególne składniki wynagrodzenia za ustanowienia prawa służebności przesyłu,
• oszacuje wartość prawa służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• pomoże przygotować się do negacji, rokowań czy rozmów z przedsiębiorcą przesyłowym.

Masz słup, kabel, sieć elektroenergetyczną, gazową, kanalizacyjną, wodociągową na działce?

Nie rezygnuj z roszczeń, które Ci się należą. Skontaktuj się z nami, aby ocenić, czy Twoja nieruchomość daje szanse na wynagrodzenie za służebność przesyłu/bezumowne korzystanie.

Choć Poznań to miasto, w którym PROJNORM działa od 1990 r., to nasze usługi świadczymy na terenie całego kraju. Jeśli interesuje Cię uzyskanie wynagrodzenia/odszkodowania za służebność przesyłu albo wycena nieruchomości w Poznaniu lub innym mieście w Polsce, skontaktuj się z nami!

Źródła

• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf