Jak przebiega wycena nieruchomości?
Jedyną osobą uprawnioną do wyceniania nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Specjalista ten dokładnie ocenia wartość gruntów i budynków, biorąc pod uwagę szereg różnych czynników. Na czym polega praca rzeczoznawcy? Jak przebiega wycena nieruchomości?
Ustalenia przed wyceną nieruchomości w Poznaniu
Wycena nieruchomości w Poznaniu i każdym innym mieście rozpoczyna się od zawarcia umową między specjalistą a właścicielem nieruchomości lub przyjęciem zlecenia wykonania prac. Wówczas ustala się cel, przedmiot i zakres wyceny, koszty sporządzenia operatu szacunkowego i termin wykonania prac przez rzeczoznawcę majątkowego.
Podczas pierwszej rozmowy rzeczoznawca majątkowy może również wskazać dokumenty, które trzeba będzie dostarczyć przed rozpoczęciem wyceny. Właściciele gruntów, domów, mieszkań oraz obiektów komercyjnych powinni przygotować zwłaszcza numer księgi wieczystej i aktualne dokumenty geodezyjne (odpowiednio mapa ewidencyjna, uproszczony wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynku lub rejestru lokali) .
Jeśli wycenie mają podlegać nieruchomości zabudowane, jak wolnostojące domy, całe kamienice czy obiekty komercyjne, warto zgromadzić również następujące dokumenty:
Zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego – jeśli obowiązują jego ustalenia,
dokumentacja techniczna dotycząca budynku w postaci projektu budowanego, inwentaryzacji
decyzja pozwolenia na budowę oraz decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli były wydane,
aktualne dokumenty geodezyjne (uproszczony wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, wypisz kartoteki lub rejestru budynków),
numer księgi wieczystej.
Odpowiednio przygotowane dokumenty mogą znacznie przyspieszyć pracę rzeczoznawcy majątkowemu odpowiedzialnego za wycenę nieruchomości. Specjalista informuje klienta wcześniej, jakie dokumenty będą niezbędne do realizacji zlecenia.
Operat szacunkowy przy wycenie nieruchomości
Przy wycenie wartości budynku lub gruntu powstaje operat szacunkowy. To dokument, który może być sporządzony wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do rejestru państwowego. Operat szacunkowy jest jedynym potwierdzeniem pracy rzeczoznawcy majątkowego akceptowanym przez sądy czy banki. Okazuje się on niezbędny m.in. podczas wnioskowania o przyznanie środków na zakup nieruchomości.
Przy wycenie przedsiębiorstw, gruntów, mieszkań, domów i innych nieruchomości stosuje się różne podejścia i metody wyceny. Trzeba bowiem wiedzieć, że istnieją różne podejścia i metody szacowania wartości, a specjalista zawsze dostosowuje odpowiednią do parametrów nieruchomości, celu wyceny i danych z rynku nieruchomości.
Co bierze się pod uwagę przy wycenie nieruchomości?
Wycena przedsiębiorstw, obiektów mieszkalnych i gruntów będzie się od siebie różnić. Rzeczoznawca majątkowy w swojej pracy zawsze uwzględnia indywidualne parametry danej nieruchomości. Mowa tu zwłaszcza o:
lokalizacji,
powierzchni zarówno gruntu jak i budynku
stanie prawnym,
stanie technicznym wraz z infrastrukturą
dojeździe
ograniczeniach
Oczywiście wycena gruntów będzie opierać się na innych czynnikach niż wycena nieruchomości zabudowanych. W jej przypadku specjalista skupia się zwłaszcza na lokalizacji, stanie prawnym, powierzchni, ewentualnych przyłączach, wydanych decyzjach i możliwościach inwestycyjnych. Za każdym razem konieczne jest zastosowanie indywidualnego podejścia. Z tego powodu wyceny nieruchomości w Poznaniu i każdym innym mieście nie przeprowadza się w jeden dzień.
Wycena przedsiębiorstwa przez rzeczoznawcę majątkowego
Jeszcze bardziej skomplikowana jest wycena przedsiębiorstwa. Obejmuje ona bowiem nie tylko wycenę środków trwałych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale również wartość przedsiębiorstwa w oparciu o generowany zysk. Wycena przedsiębiorstwa wymaga jeszcze szerszego spojrzenia, a co za tym idzie dłuższego czasu pracy.
Ile czeka się na sporządzenie operatu szacunkowego po wycenie nieruchomości?
By wycenić wartość budynku, wymaga się zgromadzenia różnych dokumentów, zbadania stanu nieruchomości i dokonania obliczeń. Specjalista musi również przeprowadzić oględziny nieruchomości i sporządzić operat szacunkowy. Najczęściej na wydanie tego dokumentu czeka się około 10 do 15 dni roboczych od momentu rozpoczęcia realizacji zlecenia. Wraz ze wzrostem złożonością nieruchomości może wydłużyć się czas realizacji.
Termin realizacji wyceny mieszkania czy domu zawsze zależy od specjalisty. Ustala się go indywidualnie podczas pierwszego spotkania, w trakcie którego ustala się też cel przeprowadzenia działań.
Kiedy wycena nieruchomości jest konieczna?
Wycena nieruchomości zakończona sporządzeniem operatu szacunkowego jest niezbędna przede wszystkim w sytuacji, gdy dana osoba ubiega się o kredyt hipoteczny lub ma długi, które następnie będą ściągane z hipoteki. Na taki krok decydują się też właściciele nieruchomości, którzy chcą podzielić majątek, a nawet wynająć lub sprzedać swój obiekt. Wycena przez specjalistę pozwala na wiarygodne określenie wartości nieruchomości, co umożliwia uniknięcie dużych strat związanych z niedoszacowaniem jej przez właściciela.