O zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami – opłata adiacencka i opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego
Kiedy opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej może być obniżona?
Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (np. utwardzenie drogi dojazdowej lub poprowadzenie kanalizacji) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Zaproponowane w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami poprawki mają zachęcić mieszkańców do dobrowolnego partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Umożliwi to bowiem wliczenie tych wydatków na poczet opłaty adiacenckiej, co do tej pory nie było możliwe.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeśli gmina uzna, że wybudowana przez nią infrastruktura podniosła wartość nieruchomości, może zażądać od ich właścicieli podzielenia się „zyskiem”. Taka opłata adicencka może sięgać nawet połowy różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu np. kanalizacji. Nie ma znaczenia, że właściciel nie chce z niej skorzystać. Gmina może najwyżej rozłożyć spłatę należności na 10 lat, ale w tym czasie nieruchomość obciążona jest hipoteką
Opłata adiacencka za nieruchomość po podziale
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej jest nie większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości.
W ustawie wprowadzono również zasadę, iż wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. To ważna zmiana, jeśli idzie o praktykę ustalania opłat i sporządzania wyceny na ten cel. Otóż w ostatnim czasie, w orzecznictwie sądowym ukształtował się pogląd, że wartość nieruchomości po podziale ocenia się nie jako sumę wartości nowo powstałych działek, ale jako wartość jednej nieruchomości złożonej z wielu mniejszych działek. Dla rzeczoznawców oznaczało to obowiązek poszukiwania na potrzeby wyceny transakcji obejmujących duże nieruchomości złożonych z wielu działek, co nie było prostym zabiegiem, gdyż takie nieruchomości występują w obrocie stosunkowo rzadko.
Kto i kiedy płaci za użytkowanie wieczyste
Do ustawy o gospodarce nieruchomościami dodano też przepis, dzięki któremu znikną wątpliwości, kto ma zapłacić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli na początku roku przejdzie ono w inne ręce. Dodajmy, że w przypadku nieruchomości mieszkalnych czy rolnych opłata roczna wynosi 1%, a wykorzystywanych pod działalność gospodarczą – 3% wartości gruntu. Problem w tym, że wnosi się ją do końca marca. Tak więc, ktoś kto sprzedał nieruchomość w styczniu lub w lutym, mógł dojść do wniosku, że obowiązek zapłaty spada na nabywcę. Gminy zwykle upominały się o swoje pieniądze do sprzedających, wyjaśniając, że „zbycie prawa użytkowania wieczystego w trakcie roku kalendarzowego nie zwalnia dotychczasowego użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczenia opłaty za cały rok, w którym nastąpiło zbycie”. Zdarza się jednak, że sądy nakazują gminom zwrot część opłaty. Nie mogą zaś one wyegzekwować tych pieniędzy od „nowego” użytkownika wieczystego.
Nowelizacja precyzuje, że „w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata”. Dodajmy, że kontrahenci mogą uregulować kwestię rozliczenia opłaty w notarialnej umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.