Na czym polega służebność drogi?
Każdy właściciel działki musi mieć możliwość dojazdu do niej w prawnie uregulowany sposób. Zdarza się jednak, że niektóre grunty nie mają bezpośredniego dostępu do publicznych dróg dojazdowych. Wówczas ustanawia się służebność drogi koniecznej. Na czym to polega?
Czym jest służebność drogi?
Służebność drogi koniecznej pozwala na przejazd przez działkę należącą do innej osoby w celu dostania się na własną posesję. Na ten temat mówi art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim służebność gruntowa jest prawem rzeczowym, obciążającym właściciela jednej nieruchomości na rzecz drugiej.
Oznacza to, że służebność drogi odnosi się do możliwości dojazdu na swoją posesję przez działkę sąsiada. Najczęściej chodzi właśnie o możliwość dostania się na teren posesji. Służebność może jednak działać także w kilku innych kwestiach.
Obowiązuje ona w sytuacji, gdy:
właściciel nieruchomości nie ma trwałego dostępu do drogi publicznej,
konieczne jest uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego,
wytyczenie drogi nie spowoduje szkód na obciążonej działce.
Wszystkie te warunki muszą zostać spełnione, aby możliwe było wytyczenie drogi koniecznej.
Wymagania dotyczące służebności drogi
Służebność drogi koniecznej umożliwia przejazd na swoją działkę przez teren sąsiada. Aby jednak było to wykonalne, droga musi mieć odpowiednio dużą szerokość. Zakłada się, że powinna ona mieścić samochód wraz z przewożonym towarem. Jest to niezbędne w sytuacji, gdy na działce prowadzone są prace budowlane, remontowe lub prowadzona jest działalność gospodarczą.
Prawo służebności drogi nie wspomina o dokładnych jej wymiarach. Istnieje jednak opcja sięgnięcia po inne przepisy, dotyczące warunków technicznych. Mówią one o tym, że droga dojazdowa powinna mieć nie mniej niż 3 metry szerokości. Jeśli obok ma znaleźć się chodnik dla pieszych, cały szlak komunikacyjny powinien mieć co najmniej 5 metrów szerokości.
Ustanawianie służebności drogi
Aby ustanowić służebność drogi, konieczne jest podpisanie porozumienia pomiędzy właścicielami sąsiednich posesji. Taki dokument przyjmuje formę aktu notarialnego, a więc musi być zawarty w obecności notariusza. Zdarza się jednak, że strony nie są w stanie dojść do porozumienia co do przebiegu czy szerokości drogi dojazdowej. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej ma bowiem prawo do żądania wyznaczenia trasy dojazdowej na posesji sąsiada.
Wniosek do sądu powinien złożyć właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej. Niekiedy dokument można dostarczyć też do urzędu gminy, na której terenie znajdują się obie nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że zwykle za udostępnienie fragmentu działki jej właścicielowi należy się stosowne wynagrodzenie.
Kwotę tę można wyliczyć samodzielnie lub poprosić o pomoc rzeczoznawcę majątkowego w Poznaniu i innych miastach. Specjalista ten zajmuje się wyceną gruntów, także tych niezabudowanych. To dobra opcja w sytuacji, gdy strony nie mogą porozumieć się co do należnej kwoty.
Wycena służebności gruntu
Wartość gruntu może się mocno zmienić na przestrzeni czasu. Z tego powodu należność za wykorzystanie fragmentu działki nie zawsze jest przeliczana po cenie, za jaką kupiono metr nieruchomości. W trakcie wyliczania wartości służebności skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego w Poznaniu i każdym innym dużym mieście jest wskazane. Specjalista wie, jak odpowiednio obliczyć ten koszt, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, a także parametry samej nieruchomości.
Wycena służebności gruntu może okazać się niezbędna również w sytuacji, gdy ma dojść do wypowiedzenia umowy. Wówczas konieczne jest bowiem spłacenie należności, która z biegiem czasu mogła się mocno zmienić. Wyceną gruntu zawsze powinien zająć się rzeczoznawca majątkowy, jedyny specjalista ze stosownymi uprawnieniami.
Służebność drogi a zasiedzenie
Służebność drogi można nabyć również poprzez zasiedzenie. To sytuacja, w której dana osoba korzysta z drogi dojazdowej bez podpisania stosownych dokumentów przez co najmniej 20 lat. W takim przypadku trzeba jednak stwierdzić, że użytkownik trasy poniósł nakłady własne związane z jej przygotowaniem. Oznacza to, że jeśli dana osoba utwardziła drogę czy przygotowała most, a następnie korzystała z niej przez 20 lat, zyskuje ona prawo do jej dożywotniego wykorzystywania bez podpisywania aktu notarialnego.
Podsumowując, nabycie służebności drogi jest możliwe w wyniku:
podpisania aktu notarialnego,
wydania orzeczenia sądowego,
zasiedzenia,
decyzji administracyjnej.
Zniesienie służebności drogi
Służebność drogi można zmienić w trakcie jej trwania. Po ustanowieniu warunków istnieje opcja złożenia wniosku do sądu z chęcią zmiany warunków użytkowania drogi. Zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej. Jest to możliwe np. w sytuacji, gdy służebność staje się zbyt uciążliwa dla właściciela działki obciążonej, a posesja władna ma już inny dojazd. Oznacza to, że do takiego wypowiedzenia dochodzi najczęściej wtedy, gdy z drugiej strony działki zostanie wybudowana droga publiczna.