Wycena gruntów zabudowanych

W skład nieruchomości gruntowej zabudowanej mogą wchodzić budynki i inne urządzenia, a także nasadzenia w postaci drzew oraz innych roślin od momentu zasadzenia lub zasiania. Budynki oraz inne urządzenia muszą być trwale z gruntem związane – oznacza to brak możliwości ich odłączenia bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, jak i całości.

Sporządzamy wyceny domów jednorodzinnych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ale również nieruchomości komercyjnych, magazynowych, produkcyjnych oraz nieruchomości nietypowych jak hoteli, stacji paliw, ferm czy szpitali. Profesjonalna wycena wartości budynku to nasza specjalność, a obszarem działania PROJNORM jest zarówno Poznań, gdzie znajduje się siedziba firmy, jak i cała Polska.

Wycena nieruchomości, kiedy jest potrzebna?

Wycena nieruchomości jest konieczna w wielu sytuacjach. Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego jest zabezpieczeniem, niezbędna jest również, gdy nieruchomość chcemy ubezpieczyć, a także pozwala ustalić wysokość czynszu, jaki ma płacić wynajmujący nieruchomość.

Wycena gruntów zabudowanych w lokalizacji takiej jak Poznań oraz na innych obszarach zurbanizowanych jest uznawana przez banki, urzędy i sądy jedynie wtedy, gdy sporządzi ją wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę dla danego gruntu zabudowanego jest ważny przez 12 miesięcy, chyba że zmianie uległy uwarunkowania prawne albo inne czynniki.

Profesjonalna wycena wartości budynków

Rzetelna wycena wartości budynków może być sporządzona jedynie przez profesjonalnych rzeczoznawców. To proces, do którego wykorzystywane są różne metody, a ich wybór uzależniony jest między innymi od rodzaju nieruchomości.

Wyróżniamy następujące podejścia:

• porównawcze – polega na zebraniu i porównaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. W ramach podejścia porównawczego można stosować metodę korygowania ceny średniej, porównywania parami lub analizy statystycznej rynku,
• dochodowe – określa potencjalny dochód uzyskany z najmu nieruchomości lub z prowadzonej na nieruchomości działalności. W podejściu dochodowym występują metoda inwestycyjna i metoda zysku, a także technika kapitalizacji prostej i technika dyskontowania strumieni pieniężnych,
• kosztowe – określa wartość odworzeniową nieruchomości na podstawie kosztu materiału i robocizny pomniejszonych o stopień zużycia obiektu wraz z gruntem. Na podejście kosztowe składają się metoda kosztów odtworzenia i metoda kosztów zastąpienia, a także technika szczegółowa, wskaźnikowa i elementów scalonych.,
• mieszane – jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. W podejściu mieszanym wyróżniamy metodę pozostałościową kosztów likwidacji I wskaźników szacunkowych gruntu.

Wybór odpowiedniego podejścia i metody należy do rzeczoznawcy majątkowego, który kieruje się zasadami wskazanymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w Ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Czym różni się grunt zabudowany od niezabudowanego?

W PROJNORM zajmujemy się zarówno wyceną gruntów niezabudowanych, jak i sporządzaniem operatów szacunkowych dla gruntów zabudowanych. Są to dwie osobne usługi, do których rzeczoznawca majątkowy podchodzi zupełnie inaczej. Podczas gdy na gruncie zabudowanym znajduje się obiekt trwale związany z danym gruntem, na gruncie niezabudowanym nie ma takiego obiektu – są to głównie grunty inwestycyjne, obszary leśne i rolne.

Zdarza się, że określenie rodzaju gruntu jest skomplikowane. W niektórych przypadkach stwierdzenie, czy grunt jest zabudowany, czy niezabudowany, bywa kłopotliwe (na przykład, określenie czy obiekt zlokalizowany na nieruchomości jest trwale związany z gruntem). Doświadczony rzeczoznawca wie jednak, w jaki sposób interpretować przepisy, dlatego prawidłowo określi rodzaj gruntu i przeprowadzi fachową wycenę.

Co wpływa na wartość gruntu zabudowanego?

Rzeczoznawca majątkowy, którego specjalnością jest wycena gruntów zabudowanych, musi brać pod uwagę wiele czynników, takich jak:

• lokalizacja I sąsiedztwo,
• stan prawny nieruchomości,
• przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
• powierzchnia gruntu,
• rodzaj i stan techniczny zabudowy,
• powierzchnia obiektów kubaturowych,
• potencjał inwestycyjny,
• zagospodarowanie terenu.

Wycena nieruchomości jest więc procesem rozbudowanym niezależnie od tego, czy lokalizacją działki jest Poznań, czy inne miasto w Polsce. Istotny jest więc nie tylko sam grunt zabudowany, lecz również jego sąsiedztwo, uwarunkowania prawne i możliwości inwestycyjne.