Strefa wiedzyprzydatne informacje



Widok na sąsiada i ciasny parking, czyli co wolno deweloperom

11.06.2018

Małe metraże, widok z okna na sąsiedni blok, brak miejsc postojowych bądź ich niewystarczająca liczba – zarzuty wobec budownictwa deweloperskiego można mnożyć, jednak wszystkie te praktyki nadal mieszczą się w granicach prawa.

Ciasne i nieustawne mieszkania, brak okna w kuchni czy miejsca na pralkę to problemy, z którymi borykają się nie tylko mieszkańcy blokowisk powstałych w okresie PRL-u. Do współczesnego budownictwa deweloperskiego też można mieć sporo zastrzeżeń. Nabywcy skarżą się na wiele rozwiązań, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się architektonicznym „bublem”. Jednak wystarczy przyjrzeć się odpowiedniemu rozporządzeniu (w tym tekście wielokrotnie mowa o Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), żeby zrozumieć, że na rozwiązania, które kupującym często wydają się niedopuszczalne, jest zgoda w przepisach.

Nieustawne i ciasne mieszkania

Największy problem tkwi w braku powierzchni do przechowywania, nieustawnych pokojach , zbyt małej łazience oraz nieodpowiedniej wentylacji. Dodatkowe minusy to zbyt małe powierzchnie pokoi, brak balkonu, ograniczony dostęp do światła dziennego czy posiadanie – zamiast kuchni – aneksu połączonego z salonem. Patrząc na niektóre inwestycje, trudno nie odnieść wrażenia, że kosztem wygody lokatora na określonym metrażu deweloperzy chcą pomieścić jak największą liczbę mieszkań. Podczas gdy wielu kupujących wciąż obdarza deweloperów dużym zaufaniem i bezkrytycznie podchodzi do oceny inwestycji, u innych wzrasta poziom świadomości konsumenckiej – przed zakupem szukają informacji o deweloperze, konsultują warunki umowy oraz starannie sprawdzają odbierane przez nich lokale.

Małe odległości pomiędzy blokami

„Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości”, czytamy w Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to w szczególności szkodliwego promieniowania, hałasu, zanieczyszczenia powietrza, szkód spowodowanych działalnością górniczą czy powodzi. Nie ma tu wzmianki, że niedozwolone jest, aby widok z okna przysłaniał sąsiedni blok, albo gorzej, że odległość między budynkami powinna być na tyle duża, aby nie zaglądać do mieszkania sąsiada. Rozporządzenie natomiast wskazuje, że jeśli z przepisów nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  •  4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
  •  3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Dodatkowo nowela, która wprowadziła zmiany w prawie budowlanym od 1 stycznia 2018 r., dopuszcza możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

Brak przepisów dotyczących wielkości pomieszczeń

Obecne przepisy regulują jedynie kwestię minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych, która nie może być mniejsza niż 25 mkw. Jednocześnie odstąpiono od ograniczeń w zakresie wymiarów poszczególnych pomieszczeń (do końca 2017 r. przepisy nakładały wymóg minimalnej powierzchni pokoju w kawalerce, która wynosiła co najmniej 16 mkw., szerokość sypialni dla jednej osoby wynosiła 2,2 m, dla dwóch – 2,7 m, kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym miała mieć min. 1,8 m szerokości, a w lokalu wielopokojowym – 2,4 m). Zrezygnowanie z narzucania minimalnych powierzchni dla określonych pomieszczeń ma być pewnym rodzajem swobody w projektowaniu i aranżacji wnętrz mieszkalnych.

Terenów zielonych jak na lekarstwo

Przepisy mówią również o urządzeniu terenów zieleni na działkach budowlanych. Do obowiązków dewelopera ponadto powinno należeć zadbanie o odpowiednie miejsce na place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne, których wskazany w dokumentacji procent powierzchni powinien znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Oczywistym wydaje się, że usytuowanie placu zabaw powinno zakładać jego nasłonecznienie. Zgodnie z przepisami wystarczą jednak 4 godziny dziennie. Ponadto w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się krótsze nasłonecznienie – minimum 2 godziny.

Winda nie dla wszystkich

Kolejną kwestią, która może budzić niejasności, jest wyposażenie budynku w windę. Dźwig osobowy jest niezmiernie przydatny przy wszelkich remontach, przenoszeniu ciężkich sprzętów i urządzeń czy dla rodziców z małymi dziećmi. Jednak nie wszyscy mogą cieszyć się takim udogodnieniem. Według przepisów bowiem budynek mieszkalny powinien zostać wyposażony w dźwig osobowy, gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, niestanowiącą drugiego poziomu w mieszkaniu dwupoziomowym, przekracza 9,5 m.

Wysoko bez balkonu, nisko – równo z chodnikiem

Okazuje się, że mieszkania na parterze, gdzie okna znajdują się na wysokości oczu przechodniów, są jak najbardziej zgodnie z przepisami budowlanymi. Otóż zgodnie z przytoczonym rozporządzeniem w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. Natomiast miłośnicy dużej wysokości, a dokładniej mieszkań położonych powyżej 25 m nad gruntem, nie mają co liczyć na balkony w swojej nieruchomości. Przepisy zabraniają stosowania takich udogodnień. Dopuszczają natomiast budowę loggi, jednak wyłącznie z balustradami pełnymi, do wysokości 55 m.

Parkingi są, ale jakby ich nie było

Żeby zwiększyć zyski, deweloperzy przeważnie skłaniają się w stronę odpłatnych miejsc postojowych, a tym samym albo inwestycja nie przewiduje ogólnodostępnych parkingów, albo ich liczba nie odpowiada zapotrzebowaniu. W §18 czytamy, że liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Nabywcy powinni być świadomi, że przepisy określają takie parametry, jak szerokość parkingów, odległość od granicy działki czy okien, nie mówią jednak nic o liczbie miejsc. Nowelizacja rozporządzenia z nowym rokiem utrzymała odległość miejsc postojowych od okien, która wynosi 7 m, jednak zwiększyła dopuszczalną liczbę takich stanowisk parkingowych z czterech do dziesięciu. Podobna sytuacja dotyczy odległości parkingu od granicy działki. Do tej pory wynosiła ona 3 m dla parkingu z maksymalnie czterema stanowiskami. Natomiast od 1 stycznia liczba dopuszczalnych miejsc została zwiększona do dziesięciu. Dodatkowo zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu osobowego z 2,3 do 2,5 m, ze względu na dużą liczbę samochodów o większej szerokości.

 

 

Uczestnicy rynku nieruchomości przyzwyczaili się już, że deweloperzy mają często odmienne zdanie niż nabywcy. W efekcie gdy ci ostatni skarżą się na codzienne bolączki tkanki mieszkaniowej, deweloperzy bronią swojej racji, zasłaniając się przepisami prawa. Oczywiście, że realizując inwestycje, deweloperzy do wielu kwestii mogliby podejść inaczej (klient powie: lepiej), skoro jednak przepisy prawa określają jedynie niezbędne minimum, dlaczego mieliby dobrowolnie podwyższać swoje koszty. Ten kij ma jednak dwa końce. Wolny rynek daje klientowi szansę na swobodny wybór inwestycji, a w dobie rynkowego boomu jest w czym wybierać. Obok ekonomicznego budownictwa jest wiele inwestycji, które oferują przestronne mieszkania, wyposażone w nowoczesne rozwiązania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ich cena jest wyższa bądź usytuowane są na peryferiach miasta. Obarczanie winą deweloperów za wszelkie uniedogodnienia mija się zatem z celem, ponieważ póki prawo pozwala na sporne rozwiązania, będą one stosowane.

Potrzebujesz więcej informacji?
napisz do nas

Rekomendacje klientów to najlepsze potwierdzenie jakości usług


  • Archidiecezja Poznańska od kilkunastu lat korzysta z usług firmy PROJNORM Sp. z o.o. w sprawach związanych z nieruchomościami stanowiacymi mienie kościelne.

    Dla potrzeb zarządzania majątkiem, firma PROJNORM Sp. z o.o. sporządza wyceny nieruchomości kościelnych będących przedmiotem sprzedaży lub zamiany, określa stawki czynszu, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, opiniuje oferty nabycia nieruchomości, dostarcza analizy rynku. Współpracując z prawnikami firma PROJNORM Sp. z o.o. przygotowała szereg opracowań na potrzeby regulacji spraw majątkowych dla ustalenia odszkodowania lub zwrotu nieruchomości przejętych z naruszeniem prawa.

    Archidiecezja Poznańska
  • Firma SELGROS Sp. z o.o. z siedziba w Poznaniu nawiązała w styczniu 2003 roku współpracę z PROJNORM Sp. z o.o. Od tego czasu firma PROJNORM Sp. z o.o. dokonała kilkunastu wycen wartości rynkowej nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami Centrum Handlowego sieci SELGROS.

    SELGROS Sp.z o.o.
  • Firma PROJNORM Sp. z o.o. świadczy usługi na rzecz AQUANET S.A. od kilku lat. W roku 2009 PROJNORM Sp. z o.o. wykonał wyceną wartości rynkowej sieci wodociągowo – kanalizacyjnych z przyłączami oraz przepompowni ścieków, zlokalizowanych w gminach: Suchy Las, Czerwonak, Puszczykowo, Brodnica i Murowana Goślina. Łącznie wycenie podlegało ponad 200 kilometrów sieci wodociągowo – kanalizacyjnych wraz z przepompowniami ścieków.

    AQUANET S.A.
  • Spółka PROJNORM nawiązała współpracę w 2010r. z Gospodarczym Bankiem Wielopolskim a obecnie SGB-Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Poznaniu.

    W ramach współpracy wykonywaliśmy operaty szacunkowe oraz wyceny różnego typu nieruchomości (mieszkalne, komercyjne, mieszkaniowe-komercyjne i innych) i ruchomości, aktualizacje wycen nieruchomości i ruchomości, bankowe informacje o nieruchomości, nadzór nad inwestycją (Project Monitor) obejmujący sporządzenie raportów, w tym otwarcia, monitoringu i zamknięcia inwestycji oraz inne usługi związane z rynkiem nieruchomości, wyceną nieruchomości i doradztwem techniczno-budowlanym.

    Celem wykonanych prac było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wszystkich rodzajów produktów kredytowych oferowanych przez Gospodarczy Bank Wielopolski a obecnie SGB-Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Poznaniu.

    SGB Bank S.A.
  • FORTIS Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu przy ul. Półwiejskiej 32 od 2001 roku korzysta z usług PPBiN PROJNORM Sp. z o.o. W 2001 roku firma PROJNORM Sp. z o.o. wyceniła wartość rynkową gruntów i budynków dawnego browaru braci Huggerów zlokalizowanego w Poznaniu przy ul. Półwiejskiej – Kościuszki na potrzeby Projektu Centrum Biznesu i Sztuki STARY BROWAR w Poznaniu (stan aktualny i po zakończeniu inwestycji).

    Stary Browar
  • KRUSZGEO Wielkopolskie Kopalnie Sp. z o.o. korzysta z usług PROJNORM Sp. z o.o. od roku 1990. Firma PROJNORM Sp. z o.o. wykonała wycenę przedsiębiorstwa dla potrzeb przekształceń własnościowych.

    W okresie ostatnich kilku lat firma PROJNORM Sp. z o.o. wykonała szereg wycen złóż kopaliny kruszywa naturalnego, wycen gruntów nad złożami kopalnianymi oraz gruntów pokopalnianych po zakończeniu  eksploatacji.

    KRUSZGEO Sp. z o.o.
  • Przedsiębiorstwo Projektowania Badań i Normowania PROJNORM Sp. z o.o. wykonało dla DGA S.A. usługi polegające na wycenie między innymi:

    • wartości majątku trwałego H.Cegielski – Poznań S.A. wraz z jednostkami powiązanymi
    • wartości pozycji niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych majatku spółki Stomil-Poznań S.A.
    • wartości majątku trwałego Uzdrowiska Świeradów-Czerniawa Sp. z o.o., Uzdrowiska Cieplice Sp. z o.o., Uzdrowiska Połczyn S.A. oraz Zespołu Uzdrowisk Kłodzkich S.A.
    DGA S.A.
  • We wrześniu 2005 roku firma PROJNORM Sp. z o.o. podpisał umowę na wycenę wartości rynkowej składników majątkowych P.P. HELLENA S.A. w Kaliszu. Przedmiotem oszacowania były dwa zakłady w Opatówku i Kaliszu. Zakres opracowania obejmował wycenę:

    • gruntów, budynków i budowli
    • środków trwałych gr. 3-8
    • wartości marki znaku firmowego „HELLENA”
    • prawa poboru wód podziemnych dla celów produkcyjnych
    Hellena
  • Bank Gospodarstwa Krajowego z siedzibą w Warszawie Al. Jerozolimskie 7, nawiązał współpracę w 2007r. z firmą PROJNORM Sp. z o.o. Przedmiotem zlecenia była wycena nierchomości gruntowych zabudowanych w celu ustalenia wartości rynkowej oraz wartości dla wymuszonej sprzedaży na potrzeby zabezpieczenia kredytów udzielonych przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

    Bank Gospodarstwa Krajowego
  • Współpraca H. Cegielski – Poznań S.A. z firmą PROJNORM Sp. z o.o. rozpoczęła się na początku roku 2003. Na zlecenie H. Cegielski – Poznań S.A. firma PROJNORM Sp. z o.o. wykonała operaty szacunkowe dotyczące określenia:

    • wartości rynkowej nieruchomości gruntowych
    • wartości rynkowych nieruchomości lokalowych i innych części nieruchomości zabudowanych
    • wysokości stawek najmu/dzierżawy róznych nieruchomości
    H. Cegielski - Poznań S.A.
  • Na zlecenie spółki SAWYER firma PROJNORM Sp. z o.o. wykonała szereg opinii określających wartość nieruchomości oraz majątku między innymi:

    • nieruchomości należących do siedmiu oddziałów Krajowej Spółki Cukrowej S.A.
    • wartości majątku stanowiącego własność PGE ENERGIA Odnawialna S.A.
    • środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych należących do ZCP TK Telekom Sp. z o.o.
    SAWYER
  • Przedsiębiorstwo Projektowania Badań i Normowania PROJNORM Sp. z o.o. wykonało dla Upper Finance usługi polegające na wycenie obiektów medycznych takich jak:

    • Szpitala Św. Rafała w Krakowie
    • Szpitala Św. Wincentego w Warszawie
    • Placówek Zakładu Opieki Medycznej W Pabianicach
    • Szpitala okulistycznego wraz z przychodnią w Chorzowie
    • Szpitala Uzdrowiskowego z miejscami hotelowymi w Przerzeczynie Zdroju (wartość po zakończeniu inwestycji)

    Spółka wykonała również szereg usług polegających na wycenie budynków biurowych, gruntów inwestycyjnych oraz przyszłej wartości inwestycji mieszkaniowych położonych na terenie miasta Wrocławia.

    Upper Finance
  • Firma PROJNORM Sp. z o.o. świadczy usługi na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej S. A. w Poznaniu. Zakres inwenaryzacji obejmuje pomiar budynku i jego elementów oraz opracowanie graficzne – rzuty wszystkich kondygnacji, przekroje i elewacje.

    Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A.
  • CENTRUM OBSŁUGI BIZNESU z siedziba w Poznaniu  korzysta z usług firmy PROJNORM Sp. z o.o. od szeregu lat. W 2010r. PROJNORM Sp. z o.o. sporządziła Operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości zabudowanej kompleksem hotelowym  – HOTEL SHERATON klasy ***** – połozonej w Poznaniu przy ul. Bukowskiej 3/9. Zakres opracowania obejmował wycene wartości rynkowej prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i budowli posadowionych na przedmiotowym terenie.

    Centrum Obsługi Biznesu Sp. z o.o.
  • Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu od szeregu lat korzysta z usług firmy PROJNORM Sp. z o.o., która wykonała szereg opracowań związanych z wykupem nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne.

    Zarząd Dróg Miejskich
  • F5 Konsulting Sp. z o.o. od lat korzysta z usług Przedsiębiorstwa Projektowania Badań i Normowania PROJNORM Sp. z o.o.

    Firma PROJNOR wykonuje operaty szacunkowe dotyczące określenia wartości spółek z udziałem Skarbu Państwa. W latach 2011 – 2013 wykonała między innymi wyceny następujących podmiotów:

    • Przedsiębiorstwo Komunikacji Samochodowej POLONUS S.A. z siedzibą w Warszawie
    • Dolnośląskie Zakłady Usługowo-Produkcyjne DOZAMEL Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu
    • Specjalna Strefa Ekonomiczna Starachowice S.A. z siedzibą w Starachowicach
    • Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania – Łódź Sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi

    Zakres opracowań obejmował oszacowanie wartości rynkowej budynków i budowli jak i praw do gruntu, nakładów poniesionych na gruncie oraz oszacowanie wartości rynkowej środków trwałych zaliczanych do grup 03 do 08 według Klasyfikacji Środków Trwałych.

    F5 konsulting
  • Na zlecenie AQUA S.A. firma PROJNORM  Sp. z o.o. w okresie 07.2010r. do 01.2011r. wykonała na rzecz inwestora Przedsiębiorstwo Eksploatacji Rurociagów Naftowych „Przyjaźń” S.A. z Płocka, na projektowanej trasie przebiegu III nitki Rurociągu Naftowego „Przyjaźń” o średnicy 800 z linią światłowodową i infrastrukturą towarzyszącą, operaty szacunkowe określające należne odszkodowanie za czasowe zajęcie terenu w okresie trwania budowy i późniejsze korzystanie w okesie eksploatacji tzw. służebności przesyłu. Firma wykonała 248 operatów szacynkowych na odcinku 11,5 km. Wyceny dotyczyły gruntów rolnych, leśnych i z prawem zabudowy.

    Aqua S.A.

Kontaktnapisz, zadzwoń, umów się na spotkanie


Przedsiębiorstwo Projektowania,Badań i Normowania PROJNORM Sp. z o.o. ul. Sienkiewicza 22, 60-818 Poznań
F: +48 61 848 04 31
NIP: 781 00 01 992/ REGON: 004843008
Nr konta: 73 1240 3220 1111 0000 3529 3176

Przedsiębiorstwo Projektowania, Badan i Normowania z siedzibą w Poznaniu
(60-818 Poznań ), przy ul. Sienkiewicza 22, zarejestrowana przez Sąd Rejonowy Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000137383, o kapitale zakładowym wynoszącym 50 000 PLN.

formularz kontaktowy